Heb je wel eens courtage betaald of sta je op het punt courtage te betalen? Is het antwoord ja en ben je consument, dan is de kans groot dat je de betaalde courtage terug kan vorderen of niet verplicht bent deze te betalen. Makelaars mogen namelijk geen courtage factureren bij een consument-huurder indien zij ook voor de verhuurder optreden. Hoewel niet toegestaan komt dat in de praktijk veel voor. De makelaar plaatst de huurwoningen ‘voor niets’ voor de verhuurder op haar website of bijvoorbeeld pararius of funda en stelt dat zij niet voor de verhuurder heeft bemiddeld. De Hoge Raad heeft deze werkwijze recent afgekeurd.
Praktijk
In de praktijk bestond onduidelijkheid over de vraag wanneer een makelaar in opdracht van de verhuurder optreedt. Treedt de makelaar op voor de verhuurder, dan mag hij geen courtage aan de verhuurder in rekening brengen (wegens het verbod op het “dienen van twee heren”). Veel makelaars bieden verhuurders de mogelijkheid hun huurwoningen kosteloos en vrijblijvend op de website van de makelaar te plaatsen. De aspirant-huurder kan vervolgens alleen via de makelaar op het woningaanbod op de website reageren. Bij het aangaan van een huurovereenkomst betaalt de huurder courtage aan de makelaar. Makelaars stellen vervolgens dat zij niet in opdracht van de verhuurder handelen omdat zij van de verhuurder geen vergoeding ontvangen.
Hoge Raad
In zijn arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099 ) oordeelt de Hoge Raad dat de overeenkomst waarbij een verhuurder met een makelaar overeenkomt dat hij de te verhuren woonruimte om niet (gratis) mag plaatsen op de website van de huurbemiddelaar, in beginsel heeft te gelden als een bemiddelingsovereenkomst. De gedachte achter deze beslissing is de volgende. De makelaar plaatst in opdracht of met goedvinden van de verhuurder een te verhuren woning op zijn website, en daarin ligt volgens de de Hoge Raad een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen. Het maakt hierbij niet uit of de verhuurder (ook) een vergoeding verschuldigd is aan de makelaar. De makelaar bemiddelt in zo’n geval dus voor zowel de verhuurder als voor de huurder en mag bij de huurder geen courtage in rekening brengen.
Elektronisch prikbord
Dit is anders indien de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert. Op een dergelijk elektronisch prikbord wordt het mogelijk gemaakt dat de aspirant-verhuurder en aspirant-huurder rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst van een makelaar met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. Uit het arrest van de Hoge Raad blijkt dat als de website van de bemiddelaar slechts als ‘elektronisch prikbord’ functioneert en het dus wel mogelijk is voor de aspirant-huurder om rechtstreeks in contact te treden met de verhuurder, wel courtage in rekening mag worden gebracht bij de huurder.
Gevolgen
Makelaars zullen nieuwe manieren moeten bedenken om geld te verdienen aan de verhuur van woonruimte. Niet ondenkbaar is dat makelaars hun courtage onder een andere naam aan huurders in rekening proberen te brengen. Gelet op het nieuwe arrest van de Hoge Raad zullen ze bijzonder voorzichtig te werk moeten gaan.
Heb je je makelaar courtage betaald dan kan je kosten terugvorderen. Gaat de makelaar niet over tot terugbetaling na een sommatiebrief, neem dan contact op met Geelkerken & Geelkerken Advocaten.
Vragen over bemiddelingskosten? Neem contact op met Gerard Geelkerken.
